리얼티인컴, 지금 배당 귀족을 매수하기에 좋은 시기인가요?

저는 배당률이 5%일 때 매력적인 구간이라고 생각해서 리얼티인컴 (O) 주식을 상당히 많이 매수를 했습니다. 하지만 현재는 포플중에서 가장 손실이 많은 종목이 되어버리고 말았네요.

하락을 이야기할때 많은 이유로 드는 것이 바로 금리입니다. 생각보다 높은 금리가 오래 지속될 것 같으니까 국채에 비해서 배당 매력이 없어졌다는 이유도 있고, 또 금리가 높아짐에 따라서 임대 수익에 부정적인 영향을 주는 점 등입니다. 또 다른 이유로는 라이베이거스 벨라지오 호텔에 투자를 한 것도 이야기가 나고 있고, 유상 증자로 인해서 주식 가치가 희석되었다는 이야기도 들립니다.

 

불과 몇달전만 해도 경기가 안 좋고 금리가 올라갈 때는 방어주로서 리츠를 갖고 있어야 한다는 의견들이 많이 들렸고, 그중에서도 리얼티인컴은 Must Have Stock과 같은 주목을 받기도 했었지요. 하지만, 지금 돌이켜보면 그런 의견은 모두 예측이 빗나갔음을 알 수 있습니다.

다음은 Seeking Alpha에서 매수에 좋은 시기라는 의견을 담은 기사입니다. 물론 그럴수도 있고 아닐 수도 있습니다. 지금은 "기업의 본질적인 가치보다 어떤 이벤트에 비정상적인 하락이 온 케이스"라는 생각을 하게 됩니다. 개인적으로는 시간이 지나면 회복할 가능성이 높다고 생각합니다. 하지만 다음 실적 발표일인 11월 초까지는 매수도 매도도 하지 않으려 합니다. 아무것도 하지 않는 어려운 시간이 될 것이라고 생각합니다. 

 

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리얼티인컴: 지금이 배당 귀족을 매수하기에 좋은 시기입니다

Realty Income은 강력한 펀더멘털, 지속 가능한 배당금 및 매력적인 가치 평가를 갖춘 잘 관리되는 REIT입니다. 이는 트리플넷 기반으로 단일 임차인에게 임대되는 다양한 상업용 부동산 포트폴리오를 소유하고 관리합니다. 이 회사는 점유율이 높고 임차인 집중도가 낮으며 지속적인 수익 성장과 배당금 증가 기록을 갖고 있습니다.

Realty Income은 강력한 펀더멘털, 지속 가능한 배당금, 매력적인 가치 평가를 갖추고 있어 현재로서는 훌륭한 소득 ​​투자가 되고 있습니다.

사업개요

Realty Income은 업계와 임차인 전반에 걸쳐 매우 다양한 상업용 부동산 포트폴리오를 소유 및 관리하며 , 약 380억 달러의 시장 가치로 측정되는 미국 최대 REIT 중 하나입니다. 1994년부터 상장되었으며 뉴욕증권거래소에 거래됩니다.

비즈니스 모델은 트리플넷 기반으로 단일 임차인에게 임대되는 소매 및 산업 자산 포트폴리오를 소유하는 것입니다. 이는 일반적으로 10년이 넘는 장기간에 걸쳐 소매 사이트를 인수하고 다시 임대함으로써 중간 시장 지역 운영자 및 전국 소매 체인점 운영자에게 자본을 제공합니다. 일반적으로 이러한 임대는 임차인이 부동산과 관련된 비용의 대부분을 부담해야 하며(3중 순 임대) Realty Income의 현재 가중 평균 남은 임대 기간은 약 9.6년입니다.

지난 6월 말 현재 Realty Income은 미국, 영국, 스페인, 아일랜드, 이탈리아에 걸쳐 13,000개 이상의 부동산을 보유하고 있으며 다양한 산업 분야에 걸쳐 약 1,300명의 고객에게 임대했습니다. 이는 자산 및 고객 집중도가 다소 낮다는 것을 의미하며 장기적으로 지속 가능한 비즈니스 모델에 긍정적인 요소입니다.

또한 점유율 (Occupancy Rate)은 99%에 가까워 양질의 포트폴리오를 보유하고 있음을 보여주며 장기적으로 반복 수익을 창출하는 데에도 상당히 긍정적입니다. 고객 유형별로는 임대 수입의 대부분이 소매업(약 76%)에서 나오며, 전체 임대료의 90% 이상이 경기 침체에 탄력적으로 사용됩니다. 식료품점과 편의점은 양대 산업으로 각 전체 연간 임대료의 약 10%와 8.6%를 차지합니다.

자산 포트폴리오(부동산 소득)

지리적으로 Realty Income은 2019년에 유럽으로 확장하기로 결정했습니다. 이는 현재 연간 임대 소득(영국에서 생성된 10.5%)의 약 12%를 차지하고 대다수(88%)는 여전히 미국에서 생성됩니다.

임차인 다각화와 관련하여 Realty Income은 연간 임대료로 측정한 가장 큰 임차인이 회사 연간 임대료의 약 4%를 차지하는 Dollar General ( DG )이라는 점을 감안하면 매우 다양합니다. 이는 상대적으로 낮은 가중치로, Realty Income이 단일 임차인의 잠재적 재정적 어려움에 많이 노출되지 않음을 보여주며, 이는 장기적으로 반복적이고 다소 예측 가능한 수익 및 현금 흐름에 좋은 징조입니다.

더욱이 임차인의 약 41%는 투자 등급 신용 회사로, 채무 불이행 위험이 낮아 Realty Income의 반복적인 비즈니스 프로필을 뒷받침하는 또 다른 요소입니다. 지난 6월 말 기준, 중간 EBITDAR/임대료 비율이 2.8배라는 점을 감안할 때 임차인은 계약상 임대료를 지불할 수 있는 능력이 좋았습니다. 이는 양호한 보장 비율이자 Realty Income에 대한 강력한 지원으로 성장하는 매출을 달성하는 것입니다. 

Realty Income은 이미 상당한 규모와 규모를 갖추고 있지만, 새로운 국가와 산업에 진출함으로써 회사는 여전히 상대적으로 좋은 성장 전망을 가지고 있습니다. 지난 몇 년 동안 Realty Income은 사무실 부문을 매각하고 유럽 시장에 진출하는 등 긍정적인 전략적 결정을 내려 장기적으로 더 나은 성장 전망을 제공했습니다.

예를 들어, 최근 아일랜드로의 확장이나 레저 및 게임 산업 분야의 라스베이거스 벨라지오 (Bellagio) 지분 인수는 Realty Income이 어떻게 자산 포트폴리오를 더욱 다양화하고 새로운 수직 시장으로 성장하는지 보여주는 두 가지 예입니다 . 앞으로 Realty Income의 전략은 크게 변하지 않을 것으로 예상됩니다. 회사는 규율 있는 접근 방식을 통해 포트폴리오에 잘 맞는 부동산으로 성장을 계속 추구할 가능성이 높기 때문입니다.

재무 개요

재무 성과와 관련하여 Realty Income은 고품질 포트폴리오와 강력한 비즈니스 모델을 바탕으로 훌륭한 실적을 보유하고 있어 경제 주기 전반에 걸쳐 상대적으로 안정적인 수익을 보고할 수 있습니다. 실제로 Realty Income은 지난 몇 년 동안 지속적으로 수익 성장을 이루었으며 이는 매우 좋은 성과입니다.

최근에는 VEREIT와의 합병으로 인해 재무 수치가 영향을 받아 규모가 커지고 연간(2021년 대비)이 그다지 의미가 없게 되었습니다. 그럼에도 불구하고 Realty Income의 2022년 수익은 33억 달러 이상으로 전년 대비 60.7% 증가했으며, 순이익은 8억 6900만 달러(+142% YoY)를 기록했습니다. 운영 조정 자금(AFFO)은 24억 달러로 전년 대비 61% 증가했지만 주당 AFFO는 3.92달러로 전년 대비 9.2% 소폭 증가했습니다. 

2023년 첫 6개월 동안 Realty Income은 총 수익이 전년 대비 21% 증가한 19억 6천만 달러에 달해 긍정적인 영업 모멘텀을 보고했습니다. 그러나 비용도 크게 증가했으며, 특히 이자율 상승으로 인한 이자 비용이 증가하 2023년 상반기 순이익은 4억 2,300만 달러로 전년도 같은 기간과 비교해 변동이 없었습니다. 비현금 비용인 감가상각비 증가로 인해 Realty Income의 FFO는 13억 7천만 달러로 증가하여 전년 대비 13% 증가했습니다.

2023년 상반기 AFFO는 13억 2천만 달러(YoY +13.7%)로 약간 낮아졌으며, 주당 AFFO는 1.98달러로 주식 수가 많아져서 YoY 2.1% 증가에 그쳤습니다. 앞으로 Realty Income의 지침은 2023년에 1.25% 이상의 임대 성장률, 98% 이상의 점유율, 주당 AFFO를 3.96~4.01달러 범위로 보고하는 것입니다.

배당금과 관련하여 Realty Income은 25년 이상 지속적으로 배당금을 늘려 S&P 500 배당 귀족의 일부라는 점에서 훌륭한 실적을 보유하고 있습니다. 1994년 IPO 이후 연평균복합성장률(CAGR) 4.4%로 배당금을 늘렸습니다. 이는 매우 좋은 배당 기록이며, 배당금 증가가 경영진의 주요 비즈니스 목표 중 하나임을 보여줍니다.

배당내역(부동산소득)

배당금 증가를 넘어, Realty Income은 매월 주주들에게 배당금을 분배하는데, 이는 반복적인 소득 흐름으로 이어지기 때문에 상당히 매력적입니다. 현재 월별 분배금은 주당 0.256달러, 즉 연간 주당 3.07달러이며, 현재 주가에서는 약 5.8%의 배당수익률로 이어집니다.

2022년 회사의 주당 AFFO가 3.92달러였다는 점을 고려하면 배당금은 잘 보장되고 장기적으로 지속 가능한 것으로 보이므로 Realty Income은 향후 몇 년 동안 계속해서 증가하는 배당금을 제공할 가능성이 높습니다.

실제로 분석가들의 추정에 따르면 Realty Income의 배당금은 2026년까지 주당 약 3.46달러로 증가할 것으로 예상되며, 이는 향후 3년 동안 연간 약 4%의 성장률을 나타내며 이는 역사적 평균에 가깝습니다. 이 배당금은 2026년까지 이 지표가 4.50달러로 추정된다는 점을 감안할 때 주당 AFFO로 잘 충당될 것으로 예상됩니다. 따라서 지급 비율은 2022년 73%에 비해 약간 증가한 약 77%가 될 것으로 예상됩니다. 

또한 회사의 배당금은 상대적으로 낮은 레버리지 비율, 강력한 신용 비율 및 자본 시장 자금에 대한 접근성이 높다는 점을 고려할 때 강력한 대차대조표와 재무 유연성으로 뒷받침됩니다.

지난 6월 말 기준 순부채 대 EBITDA 비율은 5.3배로 동종업체 대비 낮은 수준이며, 리얼티인컴은 지난 몇 분기 동안 합리적인 비용으로 자본시장에서 신규 채권을 발행할 수 있었습니다. 예를 들어 최근 Medical Properties Trust ( MPW )에 대해 분석한 것처럼 채권 시장의 매우 높은 수익률로 인해 다른 REIT에서는 이것이 불가능했습니다. 이는 Realty Income의 방어 프로필과 대규모 규모가 경쟁 우위로 간주될 수 있음을 보여줍니다. 

더욱이, 부채 재융자 요구는 향후 몇 년에 걸쳐 잘 분산되어 있으므로 중장기적으로 유동성 문제가 없어야 하며 대부분의 자산 포트폴리오가 제한되지 않아 결국 담보 대출을 조달해야 하는 경우 추가적인 유연성을 제공합니다. 장기적으로 배당금의 지속 가능성에 대한 또 다른 지원이 됩니다.

결론

Realty Income은 탄탄한 펀더멘털을 갖고 있으며 잘 관리되는 REIT로서 산업, 임차인 및 지역에 따라 다양화된 고품질 포트폴리오를 갖추고 있습니다. 이는 견고하고 반복적인 비즈니스 모델을 위한 강력한 기반을 제공하며 재무 프로필도 건전합니다. 이러한 배경을 고려하면, 배당 이력이 매우 좋다는 것은 놀라운 일이 아니며, 가까운 미래에도 이러한 추세가 유지될 것으로 예상됩니다.

더 높은 배당수익률을 제공하는 다른 REIT가 있는 반면, Realty Income은 '밤에 숙면' 투자 소득이며 모든 장기 소득 지향 투자자 포트폴리오의 일부가 되어야 합니다. 개인적으로 Realty Income은 아직 내 개인 소득 포트폴리오에 포함되지 않았지만 단기적으로는 확실히 내 포트폴리오에 추가할 예정입니다.

이러한 매력적인 배경에도 불구하고 Realty Income은 높은 이자율에 피해를 입었으며, 주가는 지난 한 해 동안 하락세를 보였습니다. 내 생각에는 장기 투자자들은 주로 외부 요인에 의해 정당화되는 이러한 점을 걱정할 필요가 없으며 이러한 약점을 활용하여 매수해야 한다고 생각합니다. Realty Income의 현재 가치 평가는 FFO 12.3배에 불과하며, 이는 지난 5년 동안의 역사적 평균 17.7배 FFO보다 훨씬 낮기 때문에 현재 소득 투자자들에게 그 가치 평가가 상당히 매력적입니다.

출처 : https://seekingalpha.com/article/4636725-realty-income-now-is-a-great-time-to-buy-this-dividend-aristocrat